房屋买卖如何安家又安心?一文读懂电视剧《安家》里房子那些事

家不光是房子,能“安”才是家。近期电视剧《安家》热播,这部聚焦于房地产中介的电视剧也引发不少热议,林老板背信弃义强买向公馆、赠与合同能否分得产权、“假离婚”却落得个人财两空、出轨又转移财产的婚姻伴侣……其中涉及不少与日常生活相关的法律问题。

生活中的五味杂陈,让“安家”变得复杂起来。房屋买卖如何安家又安心?必要时,我们要学会法治思维,拿起法律武器捍卫自身权利。

剧中,房产经纪人房似锦辗转奔波许久,为林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公馆,又经过多方打听,联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。房似锦因为没有与林老板签好中介协议吃了大亏。林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇,骗出了向公馆,还绕过了房似锦和徐文昌,私下与向家继承人完成交易。

北京朝阳法院法官助理王岩说,林老板明知向公馆产权存在争议还与向家后人签订房屋买卖合同,其合同效力需要法律予以确认。因此,耿运来才能在大家的帮助下拿起法律武器向林老板主张权利,使林老板不得不放弃背信弃义的行为。

《物权法》第一百零六条第一款规定,善意取得应当具备下列成立条件:(一)适用对象为动产、不动产或其他物权;(二)让与人对处分的动产或不动产无处分权;(三)受让人受让财产时须为善意;(四)受让人须支付合理的价格;(五)转让的动产或不动产已经交付或者登记。

值得注意的是,此次交易涉及到的“跳单”行为,并非严格的法律术语。在房产中介的居间服务中,“跳单行为”指的是买卖或租赁的一方利用了中介公司的房源信息后,绕过该中介机构直接与另一方达成交易的行为,或者是绕过该中介机构通过其他机构与另外一方达成交易的行为。

居间合同是一种特殊的委托合同,委托合同双方均具有任意解除权。在居间合同中,“跳单”行为是实质上是行使任意解除权。

换言之,“跳单”行为并未违反法律强制性规定。然而,实践中,房屋中介公司在签订居间合同的时候,通常会通过格式条款的形式明确禁止“跳单行为”。

法官表示,司法实践中,根据最高人民法院的指导案例,明确了房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

电视剧中,解放前,向公馆的原主人向玉荣将向公馆的两间耳房赠予耿运来的爷爷(当时的向公馆管家),并有《赠予书》为证,耿运来一家三代人七十多年来一直居住在向公馆里。林老板在明知该事实的情况下,与向家后人签订了合同,并取得了具有法律效力的房产证。

对此,法官认为,首先,需要先对《赠予书》的法律意义进行界定。房屋赠与,指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。本集剧情中,向玉荣将两间耳房赠与耿运来的爷爷并出具《赠予书》,实际上已经符合赠与合同的构成要件。

其次,需要分析房屋赠与合同是否已经生效。剧中,向玉荣出具了《赠予书》,并将房屋实际交付给受赠人耿老爷子,受赠人接受赠与房屋后,耿家三代人一直居住在该处房产中,双方达成合意并实际履行,赠与合同已经生效。

再次,未办理过户登记手续的赠与合同是否有效。房屋赠与同房屋买卖一样,都属于所有权的转移。根据我国《合同法》第44条、1999年12月19日最高人民法院《关于适用(合同法)若干问题的解释(一)》第9条的规定,赠与合同仍然有效,但赠与的房屋所有权不能转移。因此在房屋过户登记之前,房产赠与合同虽然成立并已生效,但并未产生不动产所有权转移的法律效力。

“房子不光是房子,也承载着这一家人一辈子的幸福。”由罗晋饰演的徐文昌“徐姑姑”的一句话,可以说是他们中介团队的核心理念之一。电视剧中,徐姑姑和张乘乘“假离婚”来规避购买二套房的高首付并减少税费支出,将名下房产过户至妻子名下,不料发现妻子出轨他人,说好的“假离婚”却落得个人财两空。

其实,电视剧的情节就是活生生的现实。北京朝阳法院法官周欣月认为,离婚的登记行为具有公示效力。没有法律意义上的“假离婚”,只要符合离婚登记的条件,婚就离了,再买房就变成了他人的婚前财产,即使复婚也无法改变其性质。

最高人民法院在司法解释有个说法,即:男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。人民法院审理后,未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的,应当依法驳回当事人的诉讼请求。相反,能提供足够的证据证明双方关于房产分割的协议是虚假意思表示,以及存在欺诈、胁迫等情况,如双方均认可为“假离婚”,或另行签署否定该离婚协议真实性的协议,则“假离婚”而签订的离婚协议中就财产分割达成的协议就会被撤销,进而重新进行财产分割。

剧中,大老板阚文涛邂逅才女知否小姐,掷千万豪宅相送。阚太太忍无可忍起诉离婚,并且将知否小姐诉至法院追回房产。

法官表示,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

按照法律规定,婚姻关系存续期间,夫妻一方未经另一方许可将大额共同财物赠与第三人的,另一方可主张请求确认该赠与行为无效,返还财物,除非受赠人有理由相信赠与行为为夫妻双方共同意思表示。(经济日报记者 李万祥)