房产往事丨2016林峰:地产行业的低洼都是货币惹的祸

二十年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。

前言:二十年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们相信,无论错综复杂的国际政治经济环境如何变幻,中国房地产仍有很长的发展期,很大的增长空间。我们期待与您一起,解析中国房地产发展的新方向,为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力,助力中国房地产行得更远,并创造出无愧于时代的产品,共建美好人居新生活。值此二十周年之际,我们重翻往日篇章,回忆那时的宏观政策、土地市场、企业发展、建筑营造等,以倒带的时光激励我们前行。

林峰:刚才我们的专家、领导、学者,有各种数据、图表、理论,对房地产的各种形态,以及供给侧改革,还有房地产发展,做了非常详尽的分析,我们想用朴素的语言讲我们的感受,没有这么多的数据,只有一些观点。

我们在这一年来,经常碰到了是两个问题。第一个问题,是对房地产未来的困惑。第二个问题是对地价和房价什么看法?我认为这一个是大趋势的问题,一个是小周期的问题。我个人对房地产行业充满信心,我们也不知道它什么时候会有变化,但是从它诞生以后,这就是人类的基本需求,这个行业始终会存在。作为10万亿的行业,就像一片海,即使海增长的速度会变慢,或者有可能逐步的萎缩,因为按照历史的规律和经济的规律,会有所波动,但是仍然是非常大的市场,这个市场短期是不会发生根本的变化。

大家为什么对这个市场会有所思考?我了解周围的朋友,对自己的居住环境是否满意?90%的人对现状是不满意的,但是也不一定发现比现在更好。大家的潜在需求是非常大。这些人往往是有不满意,因为他们已经居住在这里,而且他们是有自有的住房,这个自有的住房对他们的影响是非常大的,随着房价一路往上走,对于没有买房的人,购房房子的人压力是非常大,但是有住房的人,他们是相对活跃,我认为这个市场仍然是有效的需求,只要是有效需求的市场,就有未来。可能这个未来不是给所有的人,而是给越来越多的开发商。

目前行业的集中度越来越高,以后百强企业可能是四、五十。这些意味着专业的价值会越来越凸显。原来只要钱,只要拿到地,无论如何盖都能够卖得掉,但是现在需要更精细的管理和更专业的团队,来应对需求提高的市场。在需求提高的市场,这方面的马太效应会越来越强,海不会变大,但是市场还是在。你只要有你只有的独门绝学,你在海里面依然有机会成长为鲸鱼。马太效应是近几年在金融的撬动下越来越显现的现象。

我们在未来要做好准备,我对行业的未来,一定是充满乐观,即使是成熟稳定的市场,美国和日本,一年开发面积,可能也是扩大人均1平米,从长远来看,在座的各位都不会失业。这是我们对行业的大看法。

第二方面,地价和房价的问题。拍地的话,我觉得不用看底价、也不用看增值幅度多少,那都是假的,因为有的政府会把底价放很低,也有的政府把底价放很高,特别是强二线城市,价格翻倍,但是到弱二线城市,周边均价在1.1万,成交楼盘价是1.25万。这些拿地的地王,不断刷新我们的心理承受能力。

M1的系数,去年7月份,增速是6.6,今年6月份,M1的增速是24.6%,增加了4倍。这种增数来看,房地产和土地不涨价是很困难的,因为中央开闸放水,希望水能够灌溉千亩良田,可是水聚集在洼地,

但是不管地王如何,我们本着对规律的敬畏,所有的东西都不能快速增长,同时还能够持续保持增速。所以我一直给周边买房的人说,看他们自己的需求和地点,如果在成熟的地点和区域,如果是买自用房,仍然可以买,因为现在的地王和房价差距不大,因为如果地价一开,超过了销售的地价,但是地王不会用地王的价格重新制定售价,这是有安全的空间的,所以自住的话,是可以自己买的。但是如果是投资的话,我觉得需要再考虑。因为投资不是投资过去,也不是投资当下,我们的投资,是要站在18个月以后,这是一个基本的保险期,倒回来看,今天的点位,以后是什么样的点位。

今天的主题是供给侧改革,再多说一些。供给侧改革方面,如果能够做的话,最核心的是如何解决土地资源错配的问题。因为我们知道,现在包括石油、粮价,只要中央一调控,只要中央一垄断,这个价格永远是在上升阶段。土地为什么一直上涨?我觉得和供给侧改革的垄断有关系。政府仍然可以用建设的制度,统一一个平台,所有土地的平台,确保政府在这方面的收入通过量大来解决。

反过来,地价高的时候,出台一下垄断机制,进一步的减少了土地的供给,这方面,基本的经济学规律,如果能够做一些调整,我们也希望工商联进一步的写报告,如何解决土地供给方面,有没有更多的自主性?可以让一级开发决定召开发的时间,我觉得这个会对供给侧改革有一定的影响,对市场实际的平衡能够起到更好的作用,谢谢。

注:博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将于2020年8月隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年发起主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。